///El Tribunal Supremo confirma que el suelo se valora de conformidad con su situación real y no en función de la clasificación urbanística a la hora de determinar el Justiprecio

El Tribunal Supremo confirma que el suelo se valora de conformidad con su situación real y no en función de la clasificación urbanística a la hora de determinar el Justiprecio

2018-07-11T13:16:21+00:0011 julio , 2018|Publicaciones, Público|

El Justiprecio es un valor de sustitución de la cosa expropiada que tiene por objeto proveer al expropiado con dinero suficiente con el fin de evitar que la carga de la expropiación recaiga sobre el interesado que se ve privado de su propiedad. La aplicación de un criterio u otro de valoración se traduce en modificaciones sustanciales del justiprecio, lo que supone que la determinación del valor de sustitución sea una cuestión con una litigiosidad muy elevada. Y este conflicto se acrecienta cuando incluimos en la ecuación terrenos cuya clasificación urbanística no se ajusta a su realidad física.

Interesa traer a colación la reciente Sentencia núm. 603/2018, de 16 de abril, del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª) que ataja, una vez más, la cuestión de si el valor del suelo ha de ser calculado en función de su situación real o según la clasificación urbanística establecida en el planeamiento urbanístico. Si bien el Alto Tribunal se ha pronunciado en reiteradas ocasiones, no está de más recordar la doctrina asentada al respecto  que no sostiene otra cosa que a la hora de valorar el suelo a efectos expropietarios se ha de estar a su situación básica y no a su clasificación urbanística establecida por el planeamiento.

La Sentencia mencionada trae causa de la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones que considera que la expropiación de una finca para la ejecución de un sistema general de comunicaciones ha de considerarse y valorarse como urbanizado de conformidad con la realidad física del suelo y no a la luz de las Normas Subsidiarias del Municipio que lo clasifica como suelo urbanizado no consolidado.

Por contra, la Corporación Local expropiante entiende que a la luz del informe técnico presentado el suelo, al estar clasificado como urbano no consolidado, ha de valorarse como suelo rural ya que todavía no se ha aprobado el correspondiente Plan Especial de Reforma Interior que lo desarrolle. Sin duda la consideración de un suelo como urbanizado o como rural tiene grandes consecuencias en el cálculo del justiprecio, de ahí la alta conflictividad de estos procedimientos expropiatorios.

La Sentencia de instancia, a la luz de las pruebas practicadas, estimó que el terreno debía ser considerado como suelo urbano consolidado al estar integrado de forma efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de la población, contando con todas las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística para su plena urbanización. Este Tribunal concluyó que:

Frente a esta realidad no cabe oponer lo previsto en un documento que sólo ha sido objeto de aprobación inicial, sin hacer mención alguna a la realidad física del suelo.

Por lo tanto, la sentencia de instancia siguió con la doctrina asentada del Tribunal Supremo de valorar el suelo de conformidad con su situación fáctica y no a la luz de la clasificación concedida por el planeamiento urbanístico. En resolución del recurso de casación el Alto Tribunal reitera su doctrina e indica lo siguiente:

Las mismas razones conducen a la desestimación del segundo motivo, formulado al amparo del art. 88.1.d) de la Ley de la jurisdicción , en el que insiste en que la sentencia (PROV 2016, 245380) ha incurrido en error manifiesto, llegando a la falta de lógica e irracionalidad, en cuanto confunde los instrumentos de planeamiento que clasifican el suelo expropiado y no tiene en cuenta la exigencia de otros instrumentos de desarrollo así como de obras de urbanización, pues, con este planteamiento, es el Ayuntamiento el que no tiene en cuenta que la valoración del suelo no se efectúa atendiendo a la clasificación urbanística sino a su situación básica de suelo urbanizado, que no resulta de la previsión en el planeamiento sino de la realidad física en los términos que establece el art. 12 del TRLS entonces aplicable, que es lo que tuvo en cuenta el Vocal técnico al efectuar su propuesta de valoración, lo que aceptó la Comisión de Valoración y lo que termina confirmando a sentencia (PROV 2016, 245380) recurrida.

Por consiguiente, queda claro que a la hora de determinar la valoración de un terreno a efectos expropiatorios habrá de estar a la realidad fáctica del suelo y no a lo establecido en el planeamiento, so pena de recibir un tirón de oreja por parte del órgano jurisdiccional, costas incluidas.

Ignacio Orbea Echave