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Etiqueta: alquiler

La prohibición de los apartamentos turísticos por las comunidades de propietarios

Escrito por especialistasweb en . Publicado en Publicaciones.

Los apartamentos turísticos han generado un debate intenso y se han convertido en un problema de máxima actualidad para las comunidades de propietarios en muchas ciudades, especialmente en España, debido a su proliferación en áreas urbanas. Este fenómeno ha ocasionado tensiones entre los propietarios de viviendas tradicionales y aquellos que utilizan sus inmuebles para fines turísticos. Los problemas derivados de esta actividad están relacionados con el impacto social, económico y legal que tienen sobre las comunidades de vecinos y los entornos urbanos.

Uno de los principales problemas que los apartamentos turísticos generan para las comunidades de propietarios es el conflicto en la convivencia. El uso de viviendas en régimen de comunidad de propietarios como apartamentos turísticos puede alterar significativamente la convivencia entre los vecinos. La rotación constante de personas y la llegada de turistas, que no están familiarizados con las normas de la comunidad, pueden generar ruidos excesivos, especialmente si los turistas, al estar de vacaciones, alteran el descanso de los residentes permanentes. Además, el uso intensivo de las zonas comunes, como ascensores, piscinas o jardines, puede provocar un deterioro más rápido de las instalaciones, lo que afecta a toda la comunidad. Asimismo, la llegada constante de personas ajenas a la comunidad puede generar una sensación de inseguridad entre los vecinos, ya que no siempre se sabe quién está ocupando el apartamento turístico.

Así, son muchas las consultas de propietarios que quieren poner coto a esta práctica, algo que hoy en día resulta mucho más fácil de lo que pudiere parecer. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula la convivencia en las comunidades de propietarios, establece los mecanismos para prohibir o limitar el alquiler turístico dentro de un edificio o complejo residencial. Tras la reforma introducida por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se clarificó la forma en que las comunidades de propietarios pueden adoptar acuerdos en relación con esta actividad.

Conforme al art.  17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, las Comunidades pueden limitar o condicionar el uso turístico de una vivienda en una comunidad de propietarios, siendo necesaria una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría puede decidir, por ejemplo, prohibir expresamente el uso de las viviendas para alquileres turísticos, establecer restricciones específicas (como limitar la duración de los alquileres o el número máximo de ocupantes) o modificar los estatutos para incluir cláusulas relacionadas con el alquiler turístico.

Para que esta prohibición o limitación tenga carácter vinculante, debe recogerse en los estatutos de la comunidad de propietarios. Esto significa que, una vez adoptado el acuerdo, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que tenga efecto frente a terceros (por ejemplo, futuros compradores o propietarios que no estaban presentes en la decisión).

Es importante recalcar que los acuerdos adoptados por la comunidad en relación con la limitación del alquiler turístico no tendrán efecto retroactivo. Esto significa que los propietarios que ya estuvieran alquilando sus viviendas para uso turístico antes de la aprobación del acuerdo podrán continuar haciéndolo, salvo que se establezca lo contrario en la normativa autonómica o local. Pero en este sentido cabe advertir que no existe una normativa autonómica en España que permita explícitamente la retroactividad de los acuerdos para prohibir el alquiler de apartamentos turísticos en comunidades de propietarios. En general, las leyes que regulan esta actividad, tanto a nivel estatal como autonómico, siguen el principio de irretroactividad, lo que significa que las prohibiciones adoptadas por las comunidades de propietarios no afectan a los propietarios que ya ejercían la actividad de alquiler turístico antes de la aprobación del acuerdo.

De otra parte, es preceptivo hacer referencia a las recientísimas Sentencias del Pleno del Tribunal Supremo 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024, que ponen de manifiesto la dificultad para que los ciudadanos accedan a viviendas en régimen de alquiler y la creciente demanda de viviendas residenciales son argumentos que la Sala utiliza para justificar su fallo. Atendiendo a las intenciones expresas del legislador, la finalidad y el espíritu de la normativa no se oponen a la posibilidad de que la restricción de la actividad de alquiler turístico incluya su prohibición. El propósito del legislador es favorecer el uso residencial de las viviendas, limitando el uso turístico con el fin de aumentar la oferta de viviendas disponibles para venta o alquiler, lo que a su vez tendría un impacto positivo en la reducción de los precios y, consecuentemente, en el esfuerzo económico de las familias. Establecer limitaciones o condicionantes al alquiler turístico no resuelve de manera equivalente los problemas de acceso a la vivienda, que son los que se pretende corregir mediante esta normativa.

En relación con la protección del derecho de propiedad recogido en el artículo 33 de la Constitución Española frente a las restricciones que pueden imponerse sobre el uso de los elementos privativos en las comunidades de propietarios, la Sala recuerda que el Tribunal Constitucional ha abordado esta cuestión en varias ocasiones (SSTC 301/1993 y 28/1999). La Sala señala que los intereses colectivos reflejados en el RDL 7/2019 y los de los propietarios de inmuebles coinciden en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre y cuando se cumplan los requisitos del artículo 17.12 de la LPH, que actúa como una excepción a la norma de unanimidad. Tal como ha reconocido el Tribunal Constitucional, las restricciones legales o estatutarias sobre el uso de las viviendas en comunidades no son contrarias al artículo 33 de la CE, siempre que estén alineadas con la función social de la propiedad. En este sentido, las restricciones sobre el uso, o incluso la prohibición de actividades económicas, pueden estar justificadas dentro de esa función social. Además, la Sala subraya que es legítimo para una comunidad de propietarios tratar de evitar molestias para los vecinos (art. 7.2 LPH) y prevenir posibles conflictos con los usuarios temporales de las viviendas.

Se considera aplicable la doble mayoría de tres quintos para la modificación de estatutos. Sería contradictorio aplicar la norma de unanimidad para prohibir los alquileres turísticos, ya que esto lo haría prácticamente inviable, bastando con el propio voto en contra del propietario interesado en dicha actividad para bloquear cualquier decisión en este sentido.

Desde GC LEGAL podemos ayudarte si te encuentras en una situación de las expuestas y necesitas asesoramiento sobre los pasos concretos que seguir ante esta casuística.

Novedades del Real Decreto-Ley 11/2020 sobre arrendamientos

Escrito por especialistasweb en . Publicado en Crisis Coronavirus.

Como complemento a la Nota 13 sobre arrendamientos, es preciso hacer mención a las novedades introducidas en este ámbito por el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo de 2020, publicado en el BOE del 1 de abril, y que entró en vigor el 2 de abril.

 

En dicho Real Decreto-Ley se establecen una serie de medidas para ayudar a los arrendatarios de viviendas habituales, en particular a los que pertenezcan a colectivos de personas vulnerables que no puedan hacer frente al alquiler. Es importante destacar que esta nota no altera las conclusiones de nuestra nota anterior en lo esencial, salvo en lo que se refiere a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad y a los arrendadores que sean empresas, grandes tenedores o entidades públicas de vivienda. Porque en estos casos sí se les pueden imponer determinadas modificaciones del contrato de alquiler en caso de no existir un acuerdo entre las partes, como veremos. También hay que destacar, por su importancia, la posibilidad de suspender los desahucios en los términos que veremos, pero sólo en el caso de vivienda habitual y de arrendatarios en situación de vulnerabilidad.

 

Es importante destacar que no hay medidas específicas para los alquileres de locales de negocio.

 

En cuanto a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad, se definen en el art. 5 del Real Decreto-Ley como las personas que estén obligadas a pagar la renta de alquiler pasen a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o hayan reducido su jornada por motivo de cuidados; en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria las siguientes cantidades según los casos:

 

1.Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IMPREM). Hay que tener en cuenta el valor oficial que tiene en el ejercicio 2020:

Valor oficial IPREM 2020

  • IPREM Mensual: 537,84 €
  • IPREM Anual – 12 pagas: 6.454,03 €
  • IPREM Anual – 14 pagas: 7.519,59 €

 

2.Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

 

3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

 

4.En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

 

5. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento; así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

 

Además es necesario que la renta arrendaticia a pagar (más los gastos y suministros básicos) resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. La norma también precisa que son los gastos y suministros básicos.

 

Es importante destacar que no se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando el inquilino (o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar) sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo que sea sólo sobre una parte alícuota y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Sin embargo, se exceptúa a quienes, siendo titulares de la vivienda, no puedan disponer de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de algún miembro de la unidad familiar.

 

La acreditación de tales condiciones deberá hacerse por el arrendatario presentando la documentación a la que se refiere el art. 6, que también prevé, no obstante, que si el solicitante no puede aportar la documentación requerida podrá sustituirla mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, disponiendo de plazo de un mes desde que termine el estado de alarma para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado en su momento.

 

Las medidas establecidas para proteger al inquilino son las siguientes:

a) Suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

b) Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Es importante destacar que esta prórroga no se condiciona a que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad.

c) Medidas para propiciar la moratoria o condonación total o parcial de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica (distinguiendo por tipos de arrendadores).

d) Ayudas al alquiler (nuevo programa de Ayudas al Alquiler) y creación de una línea de avales del Estado específica, que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el inquilino en situación de vulnerabilidad.

e) Ayudas públicas para el inquilino.

 

Nos referiremos a ellas por separado:

 

a) Suspensión del procedimiento de desahucio y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

El art. 1 del Real Decreto-Ley prevé que cuando finalice el periodo de alarma (y se levante por tanto la suspensión de los términos y plazos procesales) los arrendatarios que acrediten encontrarse en situación de vulnerabilidad, y que no tengan una alternativa habitacional para sí y para su familia, podrán solicitar la suspensión del procedimiento de desahucio que se hubiera iniciado.

 

Estas circunstancias deberán acreditarse debidamente ante el Juzgado, lo que permitirá: o la suspensión del procedimiento en el estado en que se encuentre, ya se trate de la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento, o la del plazo de diez días concedido por el art. 440.3 de la LAU; o la de la celebración de la vista si ya se hubiera fijado. La finalidad es disponer de más tiempo para adoptar las medidas que se estimen oportunas por los servicios sociales por el plazo estrictamente necesario y, en todo caso, con un periodo máximo de seis meses desde el 2 de abril, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley. Además la suspensión se decreta con carácter retroactivo a la fecha en que se produjo dicha vulnerabilidad económica. Cuando termine la suspensión, se reanudarán los plazos procesales en el estado en que se encontrasen.

 

La norma tiene también en cuenta la posibilidad de que el arrendador al que afecte la suspensión pueda también encontrarse en una situación de vulnerabilidad (no en vano el 85% de los arrendadores en España son personas físicas), lo que de acreditarse ante el Juzgado se comunicará igualmente a los servicios sociales competentes para tenerlo en cuenta de cara tanto al establecimiento del plazo de suspensión como de las medidas de protección social que pueden adoptarse.

 

b) Prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual.

También para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, desde el 2 de abril y hasta transcurridos dos meses después de que finalice el periodo de alarma, se prevé la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria por el arrendatario por un periodo máximo de seis meses en el que se siguen aplicando las mismas condiciones del contrato de alquiler originario. No obstante, dicha prórroga tiene que ser aceptada por el arrendador sin perjuicio de que se puedan establecer otras modificaciones del contrato de mutuo acuerdo entre las partes.

 

c) Moratoria del alquiler de la vivienda habitual cuando el arrendador sea un gran tenedor, una empresa o una entidad pública de vivienda.

Para los inquilinos de viviendas que estén en situación de vulnerabilidad económica se prevé que se pueda solicitar a determinados tipos de arrendadores una moratoria temporal y extraordinaria para el pago de la renta. Para ello es preciso que el arrendador sea una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor (entendiendo por tal las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados). Además hay que pedirla en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, es decir, desde el 2 de abril.

 

Lógicamente, se refiere a los supuestos en que el aplazamiento (o la condonación total o parcial de la renta) no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes, tal y como advertimos en la Nota sobre arrendamientos.

 

En estos casos, el arrendador tiene un plazo máximo de 7 días laborables para comunicar expresamente su decisión al arrendatario, que podrá ser una de las siguientes:

  1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por la pandemia, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una. Si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada, pero sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado. Y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Es importante destacar que el arrendatario no puede sufrir ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.

 

d) Moratoria o condonación total o parcial del alquiler de la vivienda habitual cuando el arrendador no sea ni empresa ni una entidad pública de vivienda.

En estos casos, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar de su arrendador también en el plazo de un mes el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario. Recibida la petición, el arrendador le comunicará en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que ofrece. Sin embargo, en estos casos si no hay acuerdo se prevé únicamente la posibilidad de que el arrendatario acceda al programa de ayudas previstas en la propia norma.

 

e) Ayudas públicas para el inquilino.

Se prevé en el Real Decreto-Ley el establecimiento de una línea de ayudas públicas para ayudar al pago del alquiler de la vivienda habitual al arrendatario en situación de vulnerabilidad mediante el establecimiento de una línea de avales y de ayudas directas al alquiler que serán desarrolladas mediante la normativa correspondiente.

 

Por último, se prevén las consecuencias de la aplicación indebida por la persona arrendataria de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19 recordando que los que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma, sin reunir los requisitos previstos en el artículo 5, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, precisando además cómo deberán calcularse dichos daños y perjuicios.

 

En GC LEGAL contamos con expertos en la materia, avalados por su trayectoria profesional, que podrán ofrecer una solución satisfactoria a la vista de las circunstancias excepcionales del momento. Todo ello, con el objetivo de ofrecer a cada cliente la mejor solución personalizada en su caso concreto.

 

Para más información:

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Guía práctica para los arrendamientos durante la Crisis del Covid-19

Escrito por especialistasweb en . Publicado en Crisis Coronavirus.

El objeto de la presente nota informativa es determinar hasta qué punto resulta posible llevar a cabo una modificación puntual de los contratos de arrendamientos y, en su caso, resolver el contrato en circunstancias tan extraordinarias como la que estamos viviendo actualmente debido a la irrupción del Coronavirus.

 

Lo que se va a exponer es tanto aplicable a aquellos arrendamientos urbanos regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, como a los que se rigen por las disposiciones del Código Civil. En todo caso, hay que señalar que la LAU no contempla ninguna disposición en relación con una situación como la que padecemos, mientras que el CC recoge en su art. 1575 del Código Civil (aplicable a los arrendamientos rústicos) sí prevé la posible rebaja de la renta “por pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo pacto especial en contrario. Se entiende por caso fortuito extraordinario: el incendio, la guerra peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever”. Por tanto, cabría una epidemia como la que padecemos y que permitiría rebajar la renta y repartir entre ambas partes las consecuencias derivadas de los riesgos de unas circunstancias absolutamente extraordinarias. Pero, como ya hemos dicho, no existe ninguna previsión parecida en la LAU.

 

Por tanto las partes – arrendador y arrendatario – han de sujetarse a las normas establecidas en el contrato, que no habrá previsto circunstancias como la actual debido a la pandemia del Covid-19, por lo que el arrendatario sigue obligado al pago de la renta. Así las cosas, lo más razonable es que tanto el arrendador como el arrendatario procedan a una negociación sobre la base del principio “rebus sic stantibus” (que puede traducirse como en tanto se mantengan las mismas condiciones o mientras estén así las cosas) para que, de común acuerdo, lleguen a una solución transitoria de modificación del contrato mientras dure la crisis.

 

Efectivamente, la construcción doctrinal de esta cláusula “rebus sic stantibus”, señala que las estipulaciones contractuales se han de interpretar conforme a las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración (la firma del contrato). En consecuencia, si esas circunstancias varían sustancialmente, la interpretación de dichas estipulaciones se puede modificar. Sin embargo, no es suficiente con una modificación de la situación puntual, aunque ésta sea significativa. Es necesario que sea extraordinaria, imprevisible y tenga efectos en la esfera patrimonial de alguna de las partes. En este sentido, el Tribunal Supremo ha abordado la cuestión en reiteradas ocasiones variando su criterio.

 

Vamos a exponer brevemente los requisitos que exige hoy en día el Tribunal Supremo para poder aplicar la “rebus sic stantibus” a los contratos de alquiler:

 

– Cambio de las circunstancias. Es necesario que el acontecimiento suponga una alteración palmaria de la razón o causa económica que determinó el equilibrio prestacional. El hecho de que se prohíba la actividad comercial o directamente el número de clientes y, consecuentes ingresos, se reduzcan sustancialmente como consecuencia de la situación, produciéndose un perjuicio patrimonial objetivable.

 

También resulta aplicable respecto de los inquilinos de vivienda habitual que vean reducidos sustancialmente sus ingresos como consecuencia de la pérdida de empleo o de ingresos en el caso de ser autónomo.

 

– La excesiva onerosidad. Este requisito tiene mucho que ver con el anterior. En este sentido, el cambio de circunstancias ha de ser significativo y demostrable. Se ha de justificar que el cambio en la situación económica es de tal gravedad, que justificase la no formalización del contrato para el caso de que las circunstancias concurrentes en este momento fueran aplicables al momento de su firma.

 

– La imprevisibilidad. La imprevisibilidad derivaría de que los acontecimientos no debieron haber sido previstos por la parte en desventaja, ni de que recayeran en su esfera de control. En el presente caso, la imprevisibilidad de la crisis es un hecho palmario, y que además no puede ser exigible a las economías domésticas ni a las empresas por cuanto estas no tenían ni tienen las herramientas de información suficiente para poder prever una pandemia de tal magnitud, ni tampoco la adopción de medidas tendentes a mitigar la expansión de la crisis. Esto es el confinamiento de la población, la suspensión de diversas actividades y, en definitiva, la paralización de la economía real.

 

Es evidente que en este caso se dan por tanto todas estas circunstancias para proceder a una modificación del contrato que puede suponer una rebaja temporal de la renta, la exención total o el aplazamiento del pago. Evidentemente, habrá que tener en cuenta las circunstancias de cada caso concreto: no es lo mismo un alquiler de vivienda (en el que el arrendatario sigue disfrutando la misma) que el alquiler de un local de negocio que se encuentre cerrado por el Decreto de estado de alarma. Tampoco es lo mismo que el arrendatario mantenga sus ingresos o no los mantenga. O que el arrendador sea una persona física que necesita el importe de la renta para su subsistencia, o que sea una persona jurídica que tenga una cartera de inmuebles en alquiler.

 

A mayor abundamiento, resulta conveniente diferenciar la situación dependiendo de la personalidad del arrendador:

 

a) Si el arrendador resulta ser una persona jurídica, cuya actividad comercial más significativa es el arrendamiento de bienes inmuebles, es más posible que se pliegue a las necesidades coyunturales del mercado y acuerde una condonación, aplazamiento o rebaja de la renta. Es más, son ya varias las entidades (bancos, fondos, grandes empresas) que a día de hoy han anunciado que no cobrarán la renta a sus inquilinos durante el estado de alarma. En el caso de que el arrendador no tome la iniciativa, ha de ser el arrendatario el que se ponga en contacta con la empresa arrendadora para solicitar algunas de estas medidas siempre que justifique, claro está, que sus ingresos o su actividad empresarial o profesional han quedado mermados por la situación o que su local de negocio está cerrado.

 

b) De otra parte, si el arrendador es persona física (que es lo habitual en España) la situación puede ser más compleja. En estos casos, las medidas propuestas podrían suponer un grave perjuicio para su situación económica, dado que sus principales ingresos proceden de la renta de sus inquilinos. En consecuencia, su capacidad para llegar a una solución negociada se encuentra más limitada. Aun así, se ha de apelar a la responsabilidad de las partes para tratar de buscar una solución que aúne ambos intereses; a saber, el mantenimiento de unos ingresos económicos suficientes para el arrendador y la posibilidad de que el inquilino afectado por el COVID-19 se mantenga en el inmueble resultándole menos oneroso.

 

En definitiva, hay que fomentar que las partes lleguen a un acuerdo que sea razonable para ambas sobre la premisa de mantener la relación contractual, aunque sea con modificaciones puntuales, al menos durante el tiempo que dure esta situación.

 

Recordemos, efectivamente, que el inquilino no puede adoptar unilateralmente alguna de las decisiones anteriores (reducir la renta, no pagarla, aplazarla, etc), y si lo hace estará incumpliendo el contrato. Aunque invoque la claúsula “rebus sic stantibus” si el arrendador no está de acuerdo le corresponderá tomar la iniciativa para reclamar el cumplimiento íntegro del contrato o pedir su resolución, siendo necesario acudir a los Tribunales con el consecuente gasto económico y de tiempo que ello conlleva; máxime en estos momentos en que la actividad jurisdiccional se encuentra suspendida. No obstante, recordemos también la posibilidad de que el arrendador decida no prorrogar la relación contractual en caso de que el arrendatario actúe unilateralmente. Esto cobra singular importancia en aquellos contratos que no están sujetos a las prórrogas forzosas que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. De esta forma, el propietario podría optar por la no renovación, algo perfectamente legal habida cuenta del principio de libre disposición.

 

Las anteriores consideraciones deben incentivar a arrendadores y arrendatarios para que se muestren dispuestos a negociar, sin perjuicio de otros incentivos o medidas que eventualmente pueda establecer el Gobierno para proteger a los colectivos más vulnerables. En todo caso, insistimos en la necesidad de las soluciones amistosas ya sea por negociación entre las partes o buscando la mediación de un abogado.

 

En todo caso es esencial formalizar el acuerdo al que se llegue por escrito. En este sentido, habida cuenta de las restricciones de movilidad, lo más apropiado sería redactar la adenda al contrato en un documento y enviarlo por correo electrónico a la otra parte para que manifieste su conformidad expresa.

 

Otra circunstancia que no podemos descartar es que la Administración termine por hacerse cargo de las rentas debidas por aquellas unidades domésticas en especial situación de vulnerabilidad. El Gobierno ha declarado que está analizando estas acciones y, por tanto, existe la probabilidad de que se ejecuten en las próximas semanas. Si bien, es de esperar que los beneficiarios de estas medidas sean limitados por el esfuerzo presupuestario que ello requiere.

 

En GC Legal contamos con expertos en la materia, avalados por su trayectoria profesional, que trabajan a la vanguardia de las circunstancias excepcionales actuales en la revisión de numerosos contratos públicos de distinta naturaleza. Todo ello, con el objetivo de ofrecer a cada cliente la mejor solución personalizada en su caso concreto.

 

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