El objeto de la presente nota informativa es determinar hasta qué punto resulta posible llevar a cabo una modificación puntual de los contratos de arrendamientos y, en su caso, resolver el contrato en circunstancias tan extraordinarias como la que estamos viviendo actualmente debido a la irrupción del Coronavirus.
Lo que se va a exponer es tanto aplicable a aquellos arrendamientos urbanos regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, como a los que se rigen por las disposiciones del Código Civil. En todo caso, hay que señalar que la LAU no contempla ninguna disposición en relación con una situación como la que padecemos, mientras que el CC recoge en su art. 1575 del Código Civil (aplicable a los arrendamientos rústicos) sí prevé la posible rebaja de la renta “por pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo pacto especial en contrario. Se entiende por caso fortuito extraordinario: el incendio, la guerra peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever”. Por tanto, cabría una epidemia como la que padecemos y que permitiría rebajar la renta y repartir entre ambas partes las consecuencias derivadas de los riesgos de unas circunstancias absolutamente extraordinarias. Pero, como ya hemos dicho, no existe ninguna previsión parecida en la LAU.
Por tanto las partes – arrendador y arrendatario – han de sujetarse a las normas establecidas en el contrato, que no habrá previsto circunstancias como la actual debido a la pandemia del Covid-19, por lo que el arrendatario sigue obligado al pago de la renta. Así las cosas, lo más razonable es que tanto el arrendador como el arrendatario procedan a una negociación sobre la base del principio “rebus sic stantibus” (que puede traducirse como en tanto se mantengan las mismas condiciones o mientras estén así las cosas) para que, de común acuerdo, lleguen a una solución transitoria de modificación del contrato mientras dure la crisis.
Efectivamente, la construcción doctrinal de esta cláusula “rebus sic stantibus”, señala que las estipulaciones contractuales se han de interpretar conforme a las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración (la firma del contrato). En consecuencia, si esas circunstancias varían sustancialmente, la interpretación de dichas estipulaciones se puede modificar. Sin embargo, no es suficiente con una modificación de la situación puntual, aunque ésta sea significativa. Es necesario que sea extraordinaria, imprevisible y tenga efectos en la esfera patrimonial de alguna de las partes. En este sentido, el Tribunal Supremo ha abordado la cuestión en reiteradas ocasiones variando su criterio.
Vamos a exponer brevemente los requisitos que exige hoy en día el Tribunal Supremo para poder aplicar la “rebus sic stantibus” a los contratos de alquiler:
– Cambio de las circunstancias. Es necesario que el acontecimiento suponga una alteración palmaria de la razón o causa económica que determinó el equilibrio prestacional. El hecho de que se prohíba la actividad comercial o directamente el número de clientes y, consecuentes ingresos, se reduzcan sustancialmente como consecuencia de la situación, produciéndose un perjuicio patrimonial objetivable.
También resulta aplicable respecto de los inquilinos de vivienda habitual que vean reducidos sustancialmente sus ingresos como consecuencia de la pérdida de empleo o de ingresos en el caso de ser autónomo.
– La excesiva onerosidad. Este requisito tiene mucho que ver con el anterior. En este sentido, el cambio de circunstancias ha de ser significativo y demostrable. Se ha de justificar que el cambio en la situación económica es de tal gravedad, que justificase la no formalización del contrato para el caso de que las circunstancias concurrentes en este momento fueran aplicables al momento de su firma.
– La imprevisibilidad. La imprevisibilidad derivaría de que los acontecimientos no debieron haber sido previstos por la parte en desventaja, ni de que recayeran en su esfera de control. En el presente caso, la imprevisibilidad de la crisis es un hecho palmario, y que además no puede ser exigible a las economías domésticas ni a las empresas por cuanto estas no tenían ni tienen las herramientas de información suficiente para poder prever una pandemia de tal magnitud, ni tampoco la adopción de medidas tendentes a mitigar la expansión de la crisis. Esto es el confinamiento de la población, la suspensión de diversas actividades y, en definitiva, la paralización de la economía real.
Es evidente que en este caso se dan por tanto todas estas circunstancias para proceder a una modificación del contrato que puede suponer una rebaja temporal de la renta, la exención total o el aplazamiento del pago. Evidentemente, habrá que tener en cuenta las circunstancias de cada caso concreto: no es lo mismo un alquiler de vivienda (en el que el arrendatario sigue disfrutando la misma) que el alquiler de un local de negocio que se encuentre cerrado por el Decreto de estado de alarma. Tampoco es lo mismo que el arrendatario mantenga sus ingresos o no los mantenga. O que el arrendador sea una persona física que necesita el importe de la renta para su subsistencia, o que sea una persona jurídica que tenga una cartera de inmuebles en alquiler.
A mayor abundamiento, resulta conveniente diferenciar la situación dependiendo de la personalidad del arrendador:
a) Si el arrendador resulta ser una persona jurídica, cuya actividad comercial más significativa es el arrendamiento de bienes inmuebles, es más posible que se pliegue a las necesidades coyunturales del mercado y acuerde una condonación, aplazamiento o rebaja de la renta. Es más, son ya varias las entidades (bancos, fondos, grandes empresas) que a día de hoy han anunciado que no cobrarán la renta a sus inquilinos durante el estado de alarma. En el caso de que el arrendador no tome la iniciativa, ha de ser el arrendatario el que se ponga en contacta con la empresa arrendadora para solicitar algunas de estas medidas siempre que justifique, claro está, que sus ingresos o su actividad empresarial o profesional han quedado mermados por la situación o que su local de negocio está cerrado.
b) De otra parte, si el arrendador es persona física (que es lo habitual en España) la situación puede ser más compleja. En estos casos, las medidas propuestas podrían suponer un grave perjuicio para su situación económica, dado que sus principales ingresos proceden de la renta de sus inquilinos. En consecuencia, su capacidad para llegar a una solución negociada se encuentra más limitada. Aun así, se ha de apelar a la responsabilidad de las partes para tratar de buscar una solución que aúne ambos intereses; a saber, el mantenimiento de unos ingresos económicos suficientes para el arrendador y la posibilidad de que el inquilino afectado por el COVID-19 se mantenga en el inmueble resultándole menos oneroso.
En definitiva, hay que fomentar que las partes lleguen a un acuerdo que sea razonable para ambas sobre la premisa de mantener la relación contractual, aunque sea con modificaciones puntuales, al menos durante el tiempo que dure esta situación.
Recordemos, efectivamente, que el inquilino no puede adoptar unilateralmente alguna de las decisiones anteriores (reducir la renta, no pagarla, aplazarla, etc), y si lo hace estará incumpliendo el contrato. Aunque invoque la claúsula “rebus sic stantibus” si el arrendador no está de acuerdo le corresponderá tomar la iniciativa para reclamar el cumplimiento íntegro del contrato o pedir su resolución, siendo necesario acudir a los Tribunales con el consecuente gasto económico y de tiempo que ello conlleva; máxime en estos momentos en que la actividad jurisdiccional se encuentra suspendida. No obstante, recordemos también la posibilidad de que el arrendador decida no prorrogar la relación contractual en caso de que el arrendatario actúe unilateralmente. Esto cobra singular importancia en aquellos contratos que no están sujetos a las prórrogas forzosas que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. De esta forma, el propietario podría optar por la no renovación, algo perfectamente legal habida cuenta del principio de libre disposición.
Las anteriores consideraciones deben incentivar a arrendadores y arrendatarios para que se muestren dispuestos a negociar, sin perjuicio de otros incentivos o medidas que eventualmente pueda establecer el Gobierno para proteger a los colectivos más vulnerables. En todo caso, insistimos en la necesidad de las soluciones amistosas ya sea por negociación entre las partes o buscando la mediación de un abogado.
En todo caso es esencial formalizar el acuerdo al que se llegue por escrito. En este sentido, habida cuenta de las restricciones de movilidad, lo más apropiado sería redactar la adenda al contrato en un documento y enviarlo por correo electrónico a la otra parte para que manifieste su conformidad expresa.
Otra circunstancia que no podemos descartar es que la Administración termine por hacerse cargo de las rentas debidas por aquellas unidades domésticas en especial situación de vulnerabilidad. El Gobierno ha declarado que está analizando estas acciones y, por tanto, existe la probabilidad de que se ejecuten en las próximas semanas. Si bien, es de esperar que los beneficiarios de estas medidas sean limitados por el esfuerzo presupuestario que ello requiere.
En GC Legal contamos con expertos en la materia, avalados por su trayectoria profesional, que trabajan a la vanguardia de las circunstancias excepcionales actuales en la revisión de numerosos contratos públicos de distinta naturaleza. Todo ello, con el objetivo de ofrecer a cada cliente la mejor solución personalizada en su caso concreto.
Para más información:
GC Legal
Avenida del General Perón, 36, 5ª Planta, 28020 Madrid
Teléfono: 910 882 362
Email: gclegal@gclegal.es
