Los apartamentos turísticos han generado un debate intenso y se han convertido en un problema de máxima actualidad para las comunidades de propietarios en muchas ciudades, especialmente en España, debido a su proliferación en áreas urbanas. Este fenómeno ha ocasionado tensiones entre los propietarios de viviendas tradicionales y aquellos que utilizan sus inmuebles para fines turísticos. Los problemas derivados de esta actividad están relacionados con el impacto social, económico y legal que tienen sobre las comunidades de vecinos y los entornos urbanos.

Uno de los principales problemas que los apartamentos turísticos generan para las comunidades de propietarios es el conflicto en la convivencia. El uso de viviendas en régimen de comunidad de propietarios como apartamentos turísticos puede alterar significativamente la convivencia entre los vecinos. La rotación constante de personas y la llegada de turistas, que no están familiarizados con las normas de la comunidad, pueden generar ruidos excesivos, especialmente si los turistas, al estar de vacaciones, alteran el descanso de los residentes permanentes. Además, el uso intensivo de las zonas comunes, como ascensores, piscinas o jardines, puede provocar un deterioro más rápido de las instalaciones, lo que afecta a toda la comunidad. Asimismo, la llegada constante de personas ajenas a la comunidad puede generar una sensación de inseguridad entre los vecinos, ya que no siempre se sabe quién está ocupando el apartamento turístico.

Así, son muchas las consultas de propietarios que quieren poner coto a esta práctica, algo que hoy en día resulta mucho más fácil de lo que pudiere parecer. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula la convivencia en las comunidades de propietarios, establece los mecanismos para prohibir o limitar el alquiler turístico dentro de un edificio o complejo residencial. Tras la reforma introducida por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se clarificó la forma en que las comunidades de propietarios pueden adoptar acuerdos en relación con esta actividad.

Conforme al art.  17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, las Comunidades pueden limitar o condicionar el uso turístico de una vivienda en una comunidad de propietarios, siendo necesaria una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría puede decidir, por ejemplo, prohibir expresamente el uso de las viviendas para alquileres turísticos, establecer restricciones específicas (como limitar la duración de los alquileres o el número máximo de ocupantes) o modificar los estatutos para incluir cláusulas relacionadas con el alquiler turístico.

Para que esta prohibición o limitación tenga carácter vinculante, debe recogerse en los estatutos de la comunidad de propietarios. Esto significa que, una vez adoptado el acuerdo, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que tenga efecto frente a terceros (por ejemplo, futuros compradores o propietarios que no estaban presentes en la decisión).

Es importante recalcar que los acuerdos adoptados por la comunidad en relación con la limitación del alquiler turístico no tendrán efecto retroactivo. Esto significa que los propietarios que ya estuvieran alquilando sus viviendas para uso turístico antes de la aprobación del acuerdo podrán continuar haciéndolo, salvo que se establezca lo contrario en la normativa autonómica o local. Pero en este sentido cabe advertir que no existe una normativa autonómica en España que permita explícitamente la retroactividad de los acuerdos para prohibir el alquiler de apartamentos turísticos en comunidades de propietarios. En general, las leyes que regulan esta actividad, tanto a nivel estatal como autonómico, siguen el principio de irretroactividad, lo que significa que las prohibiciones adoptadas por las comunidades de propietarios no afectan a los propietarios que ya ejercían la actividad de alquiler turístico antes de la aprobación del acuerdo.

De otra parte, es preceptivo hacer referencia a las recientísimas Sentencias del Pleno del Tribunal Supremo 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024, que ponen de manifiesto la dificultad para que los ciudadanos accedan a viviendas en régimen de alquiler y la creciente demanda de viviendas residenciales son argumentos que la Sala utiliza para justificar su fallo. Atendiendo a las intenciones expresas del legislador, la finalidad y el espíritu de la normativa no se oponen a la posibilidad de que la restricción de la actividad de alquiler turístico incluya su prohibición. El propósito del legislador es favorecer el uso residencial de las viviendas, limitando el uso turístico con el fin de aumentar la oferta de viviendas disponibles para venta o alquiler, lo que a su vez tendría un impacto positivo en la reducción de los precios y, consecuentemente, en el esfuerzo económico de las familias. Establecer limitaciones o condicionantes al alquiler turístico no resuelve de manera equivalente los problemas de acceso a la vivienda, que son los que se pretende corregir mediante esta normativa.

En relación con la protección del derecho de propiedad recogido en el artículo 33 de la Constitución Española frente a las restricciones que pueden imponerse sobre el uso de los elementos privativos en las comunidades de propietarios, la Sala recuerda que el Tribunal Constitucional ha abordado esta cuestión en varias ocasiones (SSTC 301/1993 y 28/1999). La Sala señala que los intereses colectivos reflejados en el RDL 7/2019 y los de los propietarios de inmuebles coinciden en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre y cuando se cumplan los requisitos del artículo 17.12 de la LPH, que actúa como una excepción a la norma de unanimidad. Tal como ha reconocido el Tribunal Constitucional, las restricciones legales o estatutarias sobre el uso de las viviendas en comunidades no son contrarias al artículo 33 de la CE, siempre que estén alineadas con la función social de la propiedad. En este sentido, las restricciones sobre el uso, o incluso la prohibición de actividades económicas, pueden estar justificadas dentro de esa función social. Además, la Sala subraya que es legítimo para una comunidad de propietarios tratar de evitar molestias para los vecinos (art. 7.2 LPH) y prevenir posibles conflictos con los usuarios temporales de las viviendas.

Se considera aplicable la doble mayoría de tres quintos para la modificación de estatutos. Sería contradictorio aplicar la norma de unanimidad para prohibir los alquileres turísticos, ya que esto lo haría prácticamente inviable, bastando con el propio voto en contra del propietario interesado en dicha actividad para bloquear cualquier decisión en este sentido.

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