Como complemento a la Nota 13 sobre arrendamientos, es preciso hacer mención a las novedades introducidas en este ámbito por el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo de 2020, publicado en el BOE del 1 de abril, y que entró en vigor el 2 de abril.
En dicho Real Decreto-Ley se establecen una serie de medidas para ayudar a los arrendatarios de viviendas habituales, en particular a los que pertenezcan a colectivos de personas vulnerables que no puedan hacer frente al alquiler. Es importante destacar que esta nota no altera las conclusiones de nuestra nota anterior en lo esencial, salvo en lo que se refiere a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad y a los arrendadores que sean empresas, grandes tenedores o entidades públicas de vivienda. Porque en estos casos sí se les pueden imponer determinadas modificaciones del contrato de alquiler en caso de no existir un acuerdo entre las partes, como veremos. También hay que destacar, por su importancia, la posibilidad de suspender los desahucios en los términos que veremos, pero sólo en el caso de vivienda habitual y de arrendatarios en situación de vulnerabilidad.
Es importante destacar que no hay medidas específicas para los alquileres de locales de negocio.
En cuanto a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad, se definen en el art. 5 del Real Decreto-Ley como las personas que estén obligadas a pagar la renta de alquiler pasen a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o hayan reducido su jornada por motivo de cuidados; en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria las siguientes cantidades según los casos:
1.Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IMPREM). Hay que tener en cuenta el valor oficial que tiene en el ejercicio 2020:
Valor oficial IPREM 2020
- IPREM Mensual: 537,84 €
- IPREM Anual – 12 pagas: 6.454,03 €
- IPREM Anual – 14 pagas: 7.519,59 €
2.Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
4.En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
5. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento; así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
Además es necesario que la renta arrendaticia a pagar (más los gastos y suministros básicos) resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. La norma también precisa que son los gastos y suministros básicos.
Es importante destacar que no se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando el inquilino (o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar) sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo que sea sólo sobre una parte alícuota y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Sin embargo, se exceptúa a quienes, siendo titulares de la vivienda, no puedan disponer de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de algún miembro de la unidad familiar.
La acreditación de tales condiciones deberá hacerse por el arrendatario presentando la documentación a la que se refiere el art. 6, que también prevé, no obstante, que si el solicitante no puede aportar la documentación requerida podrá sustituirla mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, disponiendo de plazo de un mes desde que termine el estado de alarma para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado en su momento.
Las medidas establecidas para proteger al inquilino son las siguientes:
a) Suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
b) Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Es importante destacar que esta prórroga no se condiciona a que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad.
c) Medidas para propiciar la moratoria o condonación total o parcial de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica (distinguiendo por tipos de arrendadores).
d) Ayudas al alquiler (nuevo programa de Ayudas al Alquiler) y creación de una línea de avales del Estado específica, que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el inquilino en situación de vulnerabilidad.
e) Ayudas públicas para el inquilino.
Nos referiremos a ellas por separado:
a) Suspensión del procedimiento de desahucio y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
El art. 1 del Real Decreto-Ley prevé que cuando finalice el periodo de alarma (y se levante por tanto la suspensión de los términos y plazos procesales) los arrendatarios que acrediten encontrarse en situación de vulnerabilidad, y que no tengan una alternativa habitacional para sí y para su familia, podrán solicitar la suspensión del procedimiento de desahucio que se hubiera iniciado.
Estas circunstancias deberán acreditarse debidamente ante el Juzgado, lo que permitirá: o la suspensión del procedimiento en el estado en que se encuentre, ya se trate de la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento, o la del plazo de diez días concedido por el art. 440.3 de la LAU; o la de la celebración de la vista si ya se hubiera fijado. La finalidad es disponer de más tiempo para adoptar las medidas que se estimen oportunas por los servicios sociales por el plazo estrictamente necesario y, en todo caso, con un periodo máximo de seis meses desde el 2 de abril, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley. Además la suspensión se decreta con carácter retroactivo a la fecha en que se produjo dicha vulnerabilidad económica. Cuando termine la suspensión, se reanudarán los plazos procesales en el estado en que se encontrasen.
La norma tiene también en cuenta la posibilidad de que el arrendador al que afecte la suspensión pueda también encontrarse en una situación de vulnerabilidad (no en vano el 85% de los arrendadores en España son personas físicas), lo que de acreditarse ante el Juzgado se comunicará igualmente a los servicios sociales competentes para tenerlo en cuenta de cara tanto al establecimiento del plazo de suspensión como de las medidas de protección social que pueden adoptarse.
b) Prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual.
También para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, desde el 2 de abril y hasta transcurridos dos meses después de que finalice el periodo de alarma, se prevé la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria por el arrendatario por un periodo máximo de seis meses en el que se siguen aplicando las mismas condiciones del contrato de alquiler originario. No obstante, dicha prórroga tiene que ser aceptada por el arrendador sin perjuicio de que se puedan establecer otras modificaciones del contrato de mutuo acuerdo entre las partes.
c) Moratoria del alquiler de la vivienda habitual cuando el arrendador sea un gran tenedor, una empresa o una entidad pública de vivienda.
Para los inquilinos de viviendas que estén en situación de vulnerabilidad económica se prevé que se pueda solicitar a determinados tipos de arrendadores una moratoria temporal y extraordinaria para el pago de la renta. Para ello es preciso que el arrendador sea una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor (entendiendo por tal las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados). Además hay que pedirla en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, es decir, desde el 2 de abril.
Lógicamente, se refiere a los supuestos en que el aplazamiento (o la condonación total o parcial de la renta) no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes, tal y como advertimos en la Nota sobre arrendamientos.
En estos casos, el arrendador tiene un plazo máximo de 7 días laborables para comunicar expresamente su decisión al arrendatario, que podrá ser una de las siguientes:
- Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por la pandemia, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una. Si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada, pero sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado. Y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Es importante destacar que el arrendatario no puede sufrir ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.
d) Moratoria o condonación total o parcial del alquiler de la vivienda habitual cuando el arrendador no sea ni empresa ni una entidad pública de vivienda.
En estos casos, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar de su arrendador también en el plazo de un mes el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario. Recibida la petición, el arrendador le comunicará en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que ofrece. Sin embargo, en estos casos si no hay acuerdo se prevé únicamente la posibilidad de que el arrendatario acceda al programa de ayudas previstas en la propia norma.
e) Ayudas públicas para el inquilino.
Se prevé en el Real Decreto-Ley el establecimiento de una línea de ayudas públicas para ayudar al pago del alquiler de la vivienda habitual al arrendatario en situación de vulnerabilidad mediante el establecimiento de una línea de avales y de ayudas directas al alquiler que serán desarrolladas mediante la normativa correspondiente.
Por último, se prevén las consecuencias de la aplicación indebida por la persona arrendataria de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19 recordando que los que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma, sin reunir los requisitos previstos en el artículo 5, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, precisando además cómo deberán calcularse dichos daños y perjuicios.
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