En nuestra nota dedicada a la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, abordábamos en profundidad la medida introducida por el Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.
Sin embargo, como consecuencia de las novedades introducidas en la materia por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, resulta importante realizar una serie de matizaciones, todo ello sin perjuicio de que las conclusiones expuestas en nuestra anterior nota no se ven alteradas. El Real Decreto-Ley 11/2020 viene a realizar una serie de ajustes técnicos para facilitar la aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria y a aclarar determinados extremos relativos a esta medida.
El presente anexo tiene por objeto explicar de forma concisa cuáles son las modificaciones introducidas por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, en materia de moratoria de deuda hipotecaria y cómo esta ampliación afecta a la medida ya implementada a través del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo.
Las principales novedades a destacar respecto a la medida ya introducida por el Real Decreto-Ley 8/2020, son las siguientes:
1. Extensión de la moratoria de deuda hipotecaria a dos nuevos colectivos:
-Autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica.
-Personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban renta arrendaticia, en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarioscomo consecuencia del estado de alarma, o bien, que dejen de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
De esta forma, la moratoria de la deuda hipotecaria del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, inicialmente prevista en exclusiva para la adquisición de vivienda habitual, se amplía ahora, a través del artículo 19 b) y c) del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, a los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de: inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los autónomos, empresarios y profesionales, y viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler; y para las que el deudor hipotecario (persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas) haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de su finalización.
2. Clarificación de los supuestos de vulnerabilidad económica:
Asimismo, se matizan algunos extremos respecto a la definición de vulnerabilidad económica a los efectos de la moratoria hipotecaria y los requisitos que han de reunirse para ser beneficiario de esta medida.
Hemos de señalar que los requisitos para que el deudor pueda considerarse en situación de vulnerabilidad económica, a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, siguen siendo los mismos que los recogidos en el Real Decreto-Ley 8/2020, por lo que nos remitimos al análisis realizado en nuestra nota precedente.
La única modificación introducida en este punto por el Real Decreto-Ley 11/2020 hace alusión al tercero de los requisitos exigidos: “Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar”.
Si bien este requisito ya se encontraba recogido en el Real Decreto-Ley 8/2020, el artículo 16 del Real Decreto-Ley 11/2020 viene a clarificar el concepto de “gastos y suministros básicos” a efectos de la definición del umbral de vulnerabilidad, especificando que éstos están integrados por el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios.
3. Acreditación de las condiciones subjetivas:
El Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, establece en su artículo 11 que la solicitud de moratoria presentada ante la entidad acreedora deberá ir acompañada de una serie de documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos de vulnerabilidad económica.
La documentación exigida para acreditar las condiciones subjetivas sigue siendo la misma. Sin embargo, el artículo 17.2 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, introduce una novedad relevante respecto a tales documentos: “Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a e) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal presentación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado”.
Lógicamente, las circunstancias actuales dificultan la obtención de muchos de los documentos exigidos por el Real Decreto-Ley 8/2020. Por este motivo, el Gobierno ha incorporado la posibilidad de sustituir su aportación mediante una declaración responsable, siempre y cuando se justifique el motivo de la no aportación, y se proceda a su subsanación en el plazo de un mes tras la finalización del estado de alarma.
No obstante, cabe recordar que el Real Decreto-Ley 8/2020 establece que el deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca, que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria sin reunir los requisitos, será responsable de los daños y perjuicios producidos, así como de todos los gastos generados, y nunca por importe inferior al beneficio indebidamente obtenido. Por ello, la solicitud de moratoria y la eventual presentación de una declaración responsable, deberán realizarse con prudencia y en aquellos supuestos en los que, efectivamente, se reúnan las condiciones exigidas.
4. Plazo de suspensión de tres meses:
Inicialmente, el Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, no marcaba un plazo concreto de duración de la medida de moratoria (“La solicitud de moratoria a la que se refiere el artículo 12 conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma”). Ahora, a través del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, se determina que la suspensión tendrá una duración de tres meses, aunque se matiza que dicho plazo es ampliable mediante Acuerdo de Consejo de Ministros.
La nueva norma también aclara que la aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes ni novación contractual para que surta efecto, pero deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
5. Ampliación de la moratoria a los contratos de crédito sin garantía hipotecaria:
Sin lugar a dudas, la modificación más relevante en la materia introducida por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, es la ampliación del alcance de la moratoria a los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo.
En la nota dedicada a la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria, GC Legal aborda las particularidades de esta medida y su posible compatibilidad con la moratoria de deuda hipotecaria aquí analizada.
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