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Etiqueta: vivienda

Nulidad de las actas de inspección urbanística por vulneración del Derecho Fundamental a la intimidad y al principio de inviolabilidad del domicilio

Escrito por especialistasweb en . Publicado en Casos de éxito.

El Ayuntamiento de Madrid, tras levantar un acta de inspección, inició un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística a un interesado que había ejecutado obras de ampliación y de reestructuración de su vivienda habitual sin contar con el título habilitante legalmente exigido. De manera paralela, la Administración incoó un expediente sancionador por la comisión de una infracción urbanística. El primer procedimiento finalizó con la emisión de una orden de demolición, mientras que el segundo concluyó con la imposición de una multa. En este punto intervinieron los letrados de GC Legal recurriendo ambas resoluciones ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

En lo que respecta al expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística, en primer término, el Juzgado de lo Contencioso-administrativo estimó la medida cautelar de suspensión de la orden de demolición solicitada durante la tramitación del procedimiento.

Tras una primera sentencia desfavorable para los intereses de nuestro cliente, el recurso de apelación interpuesto fue estimado íntegramente por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, resolviendo la nulidad del acuerdo de restablecimiento y de la orden de demolición.

La tesis defendida por los profesionales de GC Legal, que fue acogida por el TSJ de Madrid, se centró en cuestionar la legalidad del acta de inspección girada por los técnicos municipales por vulneración del Derecho Fundamental a la inviolabilidad del domicilio. Se ha de precisar que los funcionarios públicos accedieron al inmueble ante la presencia del empleado del hogar, pero sin contar con la autorización expresa del titular y sin que se informara al empleado sobre la posibilidad de negar la entrada al domicilio. Esta sentencia, tras recordar la doctrina jurisprudencial existente acerca de la inviolabilidad del domicilio propugnado por el artículo 18 de la CE, concluyó que el acta de inspección era nula de pleno derecho por vulneración de un Derecho Fundamental.

El procedimiento de restablecimiento fue declarado contrario a derecho al quedar huérfano de acervo probatorio, pues el acta de inspección fue la única prueba en la que el Ayuntamiento basó la resolución. Lo mismo sucedió con el expediente sancionador, pues se resolvió que la sanción impuesta era ilegal al sustentarse en un acta de inspección declarada nula de pleno derecho.

Esta sentencia es accesible en el siguiente enlace:

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/2af2f0edf56d0bafa0a8778d75e36f0d/20220705

Okupación ilegal de viviendas: Análisis jurídico sobre las distintas opciones legales de las que dispone un propietario

Escrito por especialistasweb en . Publicado en Publicaciones, Urbanismo y Medio Ambiente.

A continuación, analizaremos la problemática de la “okupación” de viviendas y los mecanismos jurídicos de que dispone su propietario para defenderse frente a la misma.

 

En primer lugar, conviene aclarar los distintos tipos de okupaciones posibles, dado que los mecanismos de defensa son diferentes en cada caso. La distinción clave es la de si la vivienda constituye morada o no, dado que de esta diferenciación depende que estemos hablando de un delito (allanamiento de morada, 202 Código Penal) o de otro (usurpación, 245.2 Código Penal). La distinción es crucial dado que si se trata de allanamiento de morada la posesión va a ser restituida de una forma más rápida y sencilla.

 

Según el mencionado artículo 202 del Código Penal se establece que incurrirá en allanamiento de morada:

“1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.

2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses”.

 

En cuanto a qué se entiende por morada según el juez Norberto Javier de la Mata Barranco  “es la primera vivienda, sin duda, y la segunda vivienda, sin duda. Morada no es la vivienda abandonada, desocupada, no vendida, no terminada de construir, etc. Morada es todo aquel lugar separado del mundo exterior en que se desarrolla la vida privada. Es el lugar donde el sujeto está protegido en su intimidad”.

 

En definitiva, este concepto de morada se  aplica tanto en casos de primera vivienda como de segunda vivienda, como se expresa en la STS 852/2014, de 11 de diciembre.

 

Es un delito menos grave en atención a las penas que establecen los artículos 13.2 y 33.3 del Código Penal. Es también un delito permanente y continuado, ya que desde el momento que se produce la intromisión ilegítima en el inmueble y durante el período que los okupas continúan en la vivienda, se sigue produciendo el delito. Eso significa que, independientemente del proceso judicial que se inicie, la policía puede entrar al domicilio para detener a los okupas y evitar que se siga cometiendo el delito. Conviene aclarar este punto, ya que no hay ningún plazo límite en la normativa de aplicación de 48 horas durante el que puede actuar la policía. Pasadas las primeras 48 horas, el delito sigue siendo flagrante dado que se continúa cometiendo, de manera que los okupas no pueden ser considerados moradores legítimos.

 

Por tanto, puede procederse a la detención sin necesidad de orden judicial. Esta posibilidad de actuación sin orden judicial está amparada por el art. 18.2 Constitución Española (“El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”), y art. 553 de la Ley Enjuiciamiento Criminal (“Los Agentes de policía podrán asimismo proceder de propia autoridad a la inmediata detención de las personas cuando haya mandamiento de prisión contra ellas, cuando sean sorprendidas en flagrante delito, cuando un delincuente, inmediatamente perseguido por los Agentes de la autoridad, se oculte o refugie en alguna casa o, en casos de excepcional o urgente necesidad, cuando se trate de presuntos responsables de las acciones a que se refiere el artícu­lo 384 bis, cualquiera que fuese el lugar o domicilio donde se ocultasen o refugiasen, así como al registro que, con ocasión de aquélla, se efectúe en dichos lugares y a la ocupación de los efectos e instrumentos que en ellos se hallasen y que pudieran guardar relación con el delito perseguido”).

 

Esto es precisamente, lo que establece la Instrucción del Fiscal Superior de las Islas Baleares 764/19 de 10 de junio, según la cual el cuerpo policial que recibe la denuncia por cualquier vía: “Debe proceder directamente y de forma inmediata al desalojo de los terceros ocupantes y su detención, si la fuerza actuante lo estima oportuno, instruyendo el correspondiente atestado por tratarse de un delito que se está cometiendo debiendo evitar que se prolongue en el tiempo y produzca mayores efectos”.

 

Caso distinto es cuando no estemos ante una ocupación de morada, sino ante un delito de ocupación de inmueble que no constituye morada (art 245.2 Código Penal). Se entiende por tal cualquier inmueble que no esté habitado y en el que no vive nadie en ninguna época del año, por lo que está usualmente vacío y cerrado. Este suele ser el caso más habitual de “okupaciones”, dado que se producen principalmente en relación con aquellos inmuebles propiedades de entidades bancarias que se encuentran vacíos tras haberse llevado a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria.

 

Este delito previsto en el 245.2 del Código penal es un delito leve en atención a la pena, según lo que se establece en el artículo 13.3 y 33.4 CP (a diferencia del 202 CP que tiene la consideración de delito menos grave). Ello tiene la consecuencia de que no es posible como norma general detener a una persona por la presunta comisión de un delito leve, según lo que se establece en el artículo 495 de la LECrim cuando dispone que: “No se podrá detener por simples faltas, a no ser que el presunto reo no tuviese domicilio conocido ni diese fianza bastante, a juicio de la Autoridad o agente que intente detenerle”.

 

De manera que es por esta razón, por la que, en la práctica, la policía se abstenga de proceder a la detención de los okupas y al desalojo del inmueble. De esta forma, se descarta a “priori” la medida cautelar dispuesta en el artículo 13 de la LECrim, que establece la posibilidad de actuación que tiene la policía de identificar, y detener en su caso, a los autores de un delito, cuando señala que:

 

“Se consideran como primeras diligencias la de consignar las pruebas del delito que puedan desaparecer, la de recoger y poner en custodia cuanto conduzca a su comprobación y a la identificación del delincuente, la de detener, en su caso, a los presuntos responsables del delito, y la de proteger a los ofendidos o perjudicados por el mismo, a sus familiares o a otras personas, pudiendo acordarse a tal efecto las medidas cautelares a las que se refiere el artículo 544 bis o la orden de protección prevista en el artículo 544 ter de esta ley”.

 

No obstante, esta medida cautelar no se aplicaría para este delito del 245.2 CP porque la policía (salvo las excepciones contempladas en la ley como hemos expuesto) no puede detener por delito leve.

 

De este modo, nos encontramos que en estos casos normalmente habrá que esperar a que se dicte  sentencia para conseguir la desocupación del inmueble. Por lo que el procedimiento penal, en este caso, no parece el más recomendable debido a la dificultad y dilación temporal que supone para la recuperación de la posesión del inmueble por parte del propietario.

 

No obstante, es conveniente en este punto destacar la novedosa y reciente Instrucción de la Fiscalía General del Estado 1/2020 de 15 de septiembre sobre la ocupación ilegal de viviendas, que prevé cambios en la forma de proceder de los fiscales durante la tramitación del procedimiento penal para los delitos del 202 y 245.2 del Código Penal.

 

Estas nuevas órdenes introducidas obedecen a un claro intento por parte de la Fiscalía de agilizar el proceso y dotar a los fiscales de un papel más importante durante el mismo, con el objetivo de que el perjudicado por estos delitos pueda ver satisfecho y tutelado su bien jurídico en un plazo mucho más razonable.

 

Esta nueva Instrucción intenta avanzar en la línea de la Instrucción del fiscal jefe de las Islas Baleares, con la finalidad de otorgar una más rápida respuesta al problema y proceder al desalojo de los “okupas”. En ambas instrucciones se recoge el deber que tiene la policía de apertura de un atestado comprensivo de todas las circunstancias, hechos y personas que circunscriban al posible delito.

 

Sin embargo, difieren precisamente a partir de este punto, ya que mientras que la Instrucción de Baleares determinaba el desalojo inmediato de los okupas para poner fin cuanto antes al delito, la Instrucción de la FGE se limita a ordenar a la policía la tramitación del atestado, para que una vez esté realizado y en posesión de la Fiscalía, los fiscales puedan solicitar de la autoridad judicial la medida cautelar de desalojo de los okupas siempre y cuando se cumplan los requisitos legales de estas medidas, es decir, “apariencia de buen derecho” y “periculum in mora”.

 

Dentro de los requisitos que tiene que reunir el atestado policial que debe de elaborar la policía (a los efectos de la posterior solicitud de la medida cautelar por la Fiscalía) se exige la voluntad del presunto perjudicado de que se lleve a cabo esta medida cautelar de desahucio, junto con  un título acreditativo de la lesión del derecho invocado como por ejemplo, la certificación registral. Con posterioridad, se citará a los “okupas” a que comparezcan ante la autoridad judicial con la máxima celeridad y se les requerirá para que, de igual forma, presenten o aporten el título que entiendan pueda otorgarles legitimación a poseer el inmueble.

 

En la orden también se subraya la necesidad de respetar las garantías y derechos de la persona que a priori está ocupando el inmueble. Esto es, no se puede olvidar durante esta tramitación darle audiencia y otorgarle la opción de poder aportar justo título posesorio o mejor título que el denunciante.

 

Por otra parte, además de la vía penal ante un supuesto de “okupación” de vivienda que no está habitada existe también la posibilidad de recurrir a la vía civil.

 

El procedimiento civil puede ser muy ágil a estos efectos, principalmente tras la entrada en vigor de la Ley 5/2018 conocida como de ley de desahucios exprés, que introdujo una serie de cambios en la LEC en orden a agilizar, facilitar, unificar y establecer un procedimiento concreto a seguirse en caso de ocupaciones ilegales de viviendas que complementara a los ya previamente recogidos en este cuerpo legal.

 

Recordemos que antes de la entrada en vigor de esta nueva disposición legislativa, civilmente se disponía de tres procedimientos con fundamento en el 441 del Código Civil para recuperar la efectiva posesión del inmueble.

 

Estos procedimientos no eran del todo los más idóneos, en cuanto ninguno de ellos estaba pensado originariamente para paliar la concreta situación jurídica de estos casos de ocupaciones ilegales de viviendas.

 

Estos procedimientos eran el desahucio por precario (art. 250.1.2º de la LEC), Interdictos posesorios (art. 250.1.4º de la LEC) y Acciones ejercitadas por titulares reales inscritos (art. 250.1.7º de la LEC).

 

El desahucio por precario planteaba un problema de inexactitud conceptual, ya que en estos casos no se da la figura del precario, que es el consentimiento por parte del propietario o persona con derecho real de uso del inmueble de permitir, sin contraprestación alguna, el uso y disfrute de esa vivienda por parte de un tercero.

 

Con la entrada en vigor de la mencionada Ley 5/2018 dentro de las modificaciones realizadas, se añadió un segundo párrafo al artículo 250.1.4 de la LEC que establece los sujetos que van a tener la legitimación activa para poder interponer estas demandas de recuperación de la vivienda.

 

Así, se establece que: “Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social”.

 

A su vez, se añadió el apartado 441.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece el cauce y procedimiento a seguir para la demanda que solicite la recuperación de la posesión de la vivienda basada en el 250.1.4 de la LEC.

 

Este procedimiento tiene la novedad, y supuso la ventaja, de que puede realizarse sin identificar exactamente a las personas demandadas, ya que se permite y bastaría con que se identifique con exactitud el domicilio del inmueble “okupado” para que notifiquen a aquellos que se encuentren habitando aquel: “Se podrá hacer además a los ignorados ocupantes de la vivienda. A efectos de proceder a la identificación del receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad”.

 

Esto supone una ventaja con respecto al procedimiento penal, ya que en este caso es requisito obligatorio conocer la identidad de los denunciados a la hora de iniciar el proceso penal.

 

Sigue  el mencionado artículo 441.1 bis desarrollando el cauce que se va a seguir y los requisitos necesarios que se han de acompañar a la demanda por el demandante (título bastante que acredite su derecho a poseer), y los que tienen que presentar los demandados (título acreditativo de mejor derecho).

 

Así pues, se establece expresamente que: “Si el demandante hubiera solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, en el decreto de admisión de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de aquella, título que justifique su situación posesoria. Si no se aportara justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación de su derecho a poseer. Contra el auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda”.

 

Además, la Ley 5/2018 prevé en el apartado 444.1bis de la LEC que si los demandados no contestaran a la demanda en el plazo previsto, se procederá de inmediato a dictar sentencia. Del mismo modo, se señala que la única causa de oposición que podrá pedir el demandado en su escrito de contestación será la de fundar la existencia de título suficiente frente al actor para poseer la vivienda o la falta de título por parte del demandante.

 

De esta manera, el legislador procura agilizar la respuesta de la Administración de Justicia a esta problemática.

 

En GC LEGAL contamos con expertos en la materia, avalados por su trayectoria profesional, que trabajan a la vanguardia de las circunstancias excepcionales actuales en esta materia. Todo ello, con el objetivo de ofrecer a cada cliente la mejor solución personalizada en su caso concreto.

 

Para más información:

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Teléfono: 910 882 362

Email: gclegal@gclegal.es

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Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual

Escrito por especialistasweb en . Publicado en Crisis Coronavirus.

El Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 establece, en sus artículos 7 a 16, una moratoria de la deuda hipotecaria contraída para la adquisición de la vivienda habitual. La finalidad de esta medida, tal y como recoge la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley, “es garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad que vean reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19”.

 

La presente nota tiene por objeto explicar de forma clara y concisa en qué consiste esta moratoria, quiénes pueden beneficiarse de esta medida y cuáles son los trámites a seguir para ello.

 

Como punto de partida, hay que destacar que la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual será de aplicación a todos los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que se encuentren vigentes a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley y cuyo deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica que abordaremos a continuación. Esta medida de protección se hace extensiva a los fiadores y avalistas del deudor principal respecto de su vivienda habitual.

 

SUPUESTOS DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA

Para que el deudor pueda considerarse en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 y beneficiarse de esta medida, deberá cumplir conjuntamente los requisitos recogidos en el artículo 9 del Real Decreto-ley 8/2020:

 

  • Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas (como mínimo, una caída del 40% de las ventas).

 

  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (“IPREM”). En 2020, el IPREM mensual es de 537,84 euros. En consecuencia, el meritado límite se fija en la cantidad de 1613,52 euros. No obstante, este límite puede verse incrementado en determinados supuestos en los que haya hijos a cargo de la unidad familiar, personas mayores de 65 años, personas con discapacidad, enfermedad mental, etc.[1]

 

  • Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

 

  • Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria del COVID-19, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Se entenderá que existe tal alteración cuando el esfuerzo que suponga la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

 

Por otro lado, los fiadores y avalistas que reúnan estos requisitos podrán exigir que el prestamista agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, incluso cuando éstos hubieran renunciado expresamente en el contrato al beneficio de exclusión.

 

SOLICITUD DE MORATORIA Y TRAMITACIÓN

El cumplimiento de estos requisitos deberá acreditarse ante la entidad acreedora mediante la entrega de una serie de documentación que aparece regulada en el artículo 11 del Real Decreto-ley. La solicitud de moratoria en el pago del préstamo, junto a la referida documentación, podrá presentarse por el deudor ante la entidad hasta quince días después del fin de la vigencia del presente Real Decreto-Ley.

 

Una vez presentada la solicitud, la entidad acreedora deberá proceder a su implementación en un plazo máximo de quince días. Asimismo, el acreedor comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

 

EFECTOS DE LA MORATORIA

La concesión de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual produce los siguientes efectos:

1.- Suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado de moratoria. La entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización de capital o pago de intereses), ni íntegramente ni en un porcentaje.

2.- Durante el período de vigencia de la moratoria, la cláusula de vencimiento anticipado que figure en el contrato de préstamo hipotecario, no será aplicable.

3.- Tampoco se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la medida.

 

CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN INDEBIDA DE ESTAS MEDIDAS POR EL DEUDOR

Por último, cabe destacar que el Real Decreto-ley prevé en su artículo 16 que el deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiere beneficiado de estas medidas de moratoria de forma improcedente (ausencia de los requisitos exigidos) o fraudulenta (deudor que busque deliberadamente situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica en aras de obtener la moratoria), será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas, todo ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden en que pueda incurrir. Este importe nunca será inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor.

 

En GC LEGAL contamos con expertos en la materia, avalados por su trayectoria profesional, que trabajan a la vanguardia de las circunstancias excepcionales actuales, ofreciendo un asesoramiento completo sobre las distintas medidas que están entrando en vigor. Todo ello con el objetivo de ofrecer a cada cliente la mejor solución personalizada para su caso concreto.

 

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[1] Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. Se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de 4 veces el IPREM. El límite se fija en 5 veces el IPREM para los supuestos en los que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual (…), así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente para realizar una actividad laboral.

Resolución de 31 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de un registrador de la propiedad a inscribir una escritura de compraventa.

Escrito por especialistasweb en . Publicado en Mercantil y Societario, Procesal y Arbitraje, Publicaciones.

En el Boletín Oficial del Estado (BOE) de 14 de junio de 2018 se ha publicado la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) que da título a este artículo.

El recurso fue interpuesto por un notario ante la negativa del registrador de la Propiedad a inscribir una escritura de compraventa.

Mediante dicha escritura, una sociedad representada por su administrador único, vendía un inmueble a otra sociedad, representada también por su administradora única. En la misma se hacía constar, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC), que el inmueble transmitido-adquirido no tenía carácter de activo esencial.

Presentada a inscripción en el Registro de la Propiedad, la escritura fue calificada defectuosa por carecer del acuerdo de la Junta de la Sociedad vendedora y de la Sociedad compradora de que la enajenación y la adquisición del activo, respectivamente, no tenía carácter esencial. Esto es, que el importe de la operación no supera el 25% del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado (artículo 160 f) de la LSC).

A esta situación se le sumó que un accionista de la sociedad vendedora, titular del 50% del capital social, presentó una instancia en la que se hizo constar el carácter esencial del inmueble.

Contra la nota de calificación del Registrador, el Notario interpuso recurso haciendo referencia a la literalidad del artículo 160 letra f) de la LSC:

Es competencia de la junta general deliberar y acordar sobre los siguientes asuntos:

  1. f) La adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supera el 25% del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado.

En los negocios jurídicos realizados por el órgano de administración, la interpretación de la norma obliga a distinguir si se trata de activos esenciales (competencia de la Junta General) o no (competencia del órgano de administración).

Ante una reclamación de un socio o acreedor alegando que el activo enajenado o adquirido supera el 25%, corresponderá a éstos probar el carácter esencial de dicho activo.

La DGRN estimó el recurso y revocó la calificación impugnada, basándose en que con la exigencia de la manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, el notario cumplió con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a la legalidad que tenía encomendada.

Asimismo, para acceder a la inscripción de la compraventa, el registrador no debió exigir intervención alguna de la junta general, habida cuenta de las manifestaciones vertidas por los administradores de ambas sociedades. Además, las circunstancias en que apoyó el registrador su calificación negativa resultan de la mera afirmación de un tercero en una instancia que fue, indebidamente, objeto de asiento de presentación en el Registro, por tratarse de un documento privado (art. 420 del Reglamento Hipotecario). Dicha instancia adolecía de falta de forma adecuada por lo que el asiento de presentación no debió extenderse nunca.

El accionista “perjudicado” debió haberse dirigido al órgano jurisdiccional competente para que decretase la correspondiente medida preventiva o cautelar que procediese. No cabe que el interesado solicite directamente al Registro la práctica de una medida cautelar.

Diana Gomariz Talarewitz

Abogada GC LEGAL

A vueltas con la demolición de viviendas adquiridas por terceros de buena fe: amparo otorgado por el artículo 108.3 LJCA valorado a la luz de la doctrina fijada por la Sala 3ª del Tribunal Supremo.

Escrito por especialistasweb en . Publicado en Publicaciones, Público.

Prestamos atención a una materia que, habiendo suscitado en su día máxima expectación, recobra actualidad con motivo del pronunciamiento que, por vez primera, efectúa  el Tribunal Supremo al fijar doctrina legal sobre la misma.

Se trata de la interpretación y alcance sobre el art. 108.3 de la Ley 29/98, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (LJCA).

Precepto introducido por la DF. 3.4 de la LO 7/2015, de 21 de julio que modifica la LO 6/1985, del Poder Judicial, con claro ánimo de amparo y protección a los terceros adquirentes de buena fe aquejados por sentencias o resoluciones judiciales firmes que ordenan la demolición.

Interesante novedad legislativa en el ámbito de la ejecución urbanística que, como se sabe, consiste en la exigencia -previa a la demolición- de la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe, quedando a salvo situación de peligro inminente que lo impidiera.

Ahora bien, el mandato jurisdiccional citado, lejos de una fácil interpretación y aplicación, originó múltiples debates y dudas; desprendiéndose su tenor una difícil conciliación (al menos en apariencia) entre el derecho fundamental a la ejecución y la tutela de los derechos de los terceros adquirentes de buena fe.

Cuestiones todas las suscitadas (i) que han sido zanjadas finalmente en el marco del nuevo recurso de casación por el Alto Tribunal, declarado el interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia, toda vez que se había aplicado en las resoluciones objeto de impugnación normas en las que se sustentó la razón de decidir sobre las que no había jurisprudencia. Y habiendo sido objeto de interpretación el art. 108.3 LJCA en relación con el art. 105.2 del mismo texto legal, ambos en relación con el art. 24 de la CE.

Pues bien, adentrándonos en el posicionamiento ofrecido por el Tribunal Supremo, revierte particular interés la STS de 21.03.2018 (RC. 141/2017), en concordancia sobre lo ya comentando en anterior de fecha 21.09.2017 (RC. 477/2016) y  posteriores seguidas en las que reitera su doctrina (entre otras, STS de 02.07.2018, RC.1749/2017); y en las que se concluye (dejamos constancia de las cuestiones que suscitaron mayor debate) del siguiente modo:

  • Que el art. 108.3 LJCA no impide la ejecución de sentencias.

La norma, lejos de suponer un obstáculo a la ejecución de fallos que ordenan derribos, se une el de garantizar los perjuicios que pueden derivarse para los terceros adquirentes de buena fe. Consecuentemente, al deber de demoler se une el de garantizar los perjuicios que se pueden derivar para el colectivo citado.

  • Que el art. 108.3 LJCA no impide proceder y dar curso a la ejecución; no pudiendo aducir al amparo de aquel causa de imposibilidad material ni legal del art. 105.2LJCA.
  • Y no vulnera ello el art. 24.1CE (antes bien, precisamente, pudiera suceder esto así de entenderse que el art. 108.3LJCA impide la ejecución de sentencias).
  • Que la exigencia de prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe, a las que refiere el precepto como condición previa a la demolición de un inmueble ordenada por el juez o tribunal, no precisa la tramitación de un procedimiento contradictorio ni requiere que tales indemnizaciones hayan sido fijadas como debidas en un procedimiento de responsabilidad patrimonial o en un incidente de ejecución de sentencia en el que se declare y reconozca el derecho del tercero y determine la cantidad líquida que resulte exigible por el mismo, sino que se configura como un trámite integrado en la ejecución de sentencia que consiste en la adopción por el órgano jurisdiccional de las medidas de aseguramiento que resulten suficientes para responder del pago de las indemnizaciones que puedan reconocerse a terceros de buena fe al margen del proceso (…).

Sentado lo anterior, no hay duda acerca de la novedad jurisprudencial  y el interés que ha suscitado; logrando conciliar el derecho fundamental a la ejecución de la sentencia en sus propios términos (de lo contrario las sentencias quedarían en meras declaraciones de intenciones) con los intereses de terceros adquirentes de buena fe y la tutela que, a su favor, introduce el mandato jurisdiccional.

 

(i) Por citar algunas, resultaron controvertidas cuestiones relativas a la supuesta introducción de un supuesto de aplazamiento o más bien de suspensión de ejecución de sentencia; a la determinación del responsable de la prestación de garantías suficientes, a los efectos para el caso de que éstas no se presten en un plazo razonable;  o cómo habrían de fijarse y cuantificarse las indemnizaciones debidas; la necesaria observancia a si el tercero de buena fe ostenta o no tal consideración, o la aplicación del precepto citado cuando la demolición se desprende del pronunciamiento implícito del fallo.

María Luisa Vilela

Abogada de GC LEGAL

A vueltas con la demolición de viviendas adquiridas por terceros de buena fe: amparo otorgado por el artículo 108.3 LJCA valorado a la luz de la doctrina fijada por la Sala 3ª del Tribunal Supremo.

Escrito por especialistasweb en . Publicado en Publicaciones, Público.

Prestamos atención a una materia que, habiendo suscitado en su día máxima expectación, recobra actualidad con motivo del pronunciamiento que, por vez primera, efectúa  el Tribunal Supremo al fijar doctrina legal sobre la misma.

Se trata de la interpretación y alcance sobre el art. 108.3 de la Ley 29/98, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (LJCA).

Precepto introducido por la DF. 3.4 de la LO 7/2015, de 21 de julio que modifica la LO 6/1985, del Poder Judicial, con claro ánimo de amparo y protección a los terceros adquirentes de buena fe aquejados por sentencias o resoluciones judiciales firmes que ordenan la demolición.

Interesante novedad legislativa en el ámbito de la ejecución urbanística que, como se sabe, consiste en la exigencia -previa a la demolición- de la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe, quedando a salvo situación de peligro inminente que lo impidiera.

Ahora bien, el mandato jurisdiccional citado, lejos de una fácil interpretación y aplicación, originó múltiples debates y dudas; desprendiéndose su tenor una difícil conciliación (al menos en apariencia) entre el derecho fundamental a la ejecución y la tutela de los derechos de los terceros adquirentes de buena fe.

Cuestiones todas las suscitadas (i) que han sido zanjadas finalmente en el marco del nuevo recurso de casación por el Alto Tribunal, declarado el interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia, toda vez que se había aplicado en las resoluciones objeto de impugnación normas en las que se sustentó la razón de decidir sobre las que no había jurisprudencia. Y habiendo sido objeto de interpretación el art. 108.3 LJCA en relación con el art. 105.2 del mismo texto legal, ambos en relación con el art. 24 de la CE.

Pues bien, adentrándonos en el posicionamiento ofrecido por el Tribunal Supremo, revierte particular interés la STS de 21.03.2018 (RC. 141/2017), en concordancia sobre lo ya comentando en anterior de fecha 21.09.2017 (RC. 477/2016) y  posteriores seguidas en las que reitera su doctrina (entre otras, STS de 02.07.2018, RC.1749/2017); y en las que se concluye (dejamos constancia de las cuestiones que suscitaron mayor debate) del siguiente modo:

  • Que el art. 108.3 LJCA no impide la ejecución de sentencias.

La norma, lejos de suponer un obstáculo a la ejecución de fallos que ordenan derribos, se une el de garantizar los perjuicios que pueden derivarse para los terceros adquirentes de buena fe. Consecuentemente, al deber de demoler se une el de garantizar los perjuicios que se pueden derivar para el colectivo citado.

  • Que el art. 108.3 LJCA no impide proceder y dar curso a la ejecución; no pudiendo aducir al amparo de aquel causa de imposibilidad material ni legal del art. 105.2LJCA.
  • Y no vulnera ello el art. 24.1CE (antes bien, precisamente, pudiera suceder esto así de entenderse que el art. 108.3LJCA impide la ejecución de sentencias).
  • Que la exigencia de prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe, a las que refiere el precepto como condición previa a la demolición de un inmueble ordenada por el juez o tribunal, no precisa la tramitación de un procedimiento contradictorio ni requiere que tales indemnizaciones hayan sido fijadas como debidas en un procedimiento de responsabilidad patrimonial o en un incidente de ejecución de sentencia en el que se declare y reconozca el derecho del tercero y determine la cantidad líquida que resulte exigible por el mismo, sino que se configura como un trámite integrado en la ejecución de sentencia que consiste en la adopción por el órgano jurisdiccional de las medidas de aseguramiento que resulten suficientes para responder del pago de las indemnizaciones que puedan reconocerse a terceros de buena fe al margen del proceso (…).

Sentado lo anterior, no hay duda acerca de la novedad jurisprudencial  y el interés que ha suscitado; logrando conciliar el derecho fundamental a la ejecución de la sentencia en sus propios términos (de lo contrario las sentencias quedarían en meras declaraciones de intenciones) con los intereses de terceros adquirentes de buena fe y la tutela que, a su favor, introduce el mandato jurisdiccional.

 

(i) Por citar algunas, resultaron controvertidas cuestiones relativas a la supuesta introducción de un supuesto de aplazamiento o más bien de suspensión de ejecución de sentencia; a la determinación del responsable de la prestación de garantías suficientes, a los efectos para el caso de que éstas no se presten en un plazo razonable;  o cómo habrían de fijarse y cuantificarse las indemnizaciones debidas; la necesaria observancia a si el tercero de buena fe ostenta o no tal consideración, o la aplicación del precepto citado cuando la demolición se desprende del pronunciamiento implícito del fallo.

María Luisa Vilela

Abogada de GC LEGAL