El Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo introduce en sus arts. 1 a 5 una serie de medidas para ayudar a los arrendatarios de locales de negocio que sean pymes y autónomos en determinadas circunstancias. Efectivamente, así como sí se habían adoptado medidas en relación con el pago del alquiler de viviendas particulares a los inquilinos (en particular los pertenecientes a colectivos de personas vulnerables o los arrendados a empresas, grandes tenedores o entidades públicas de viviendas) –como ya hemos comentado en la nota 13-, no se habían promulgado todavía disposiciones para ayudar al colectivo de pymes y autónomos a hacer frente al pago de los alquileres de locales de negocio durante el estado de alarma. Es indudable que, como señala la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley, la falta de ingresos o su minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler, poniendo en serio riesgo la continuidad de sus actividades.
Como es sabido, si no hay acuerdo entre las partes (la solución sin duda más deseable) la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas similares. Por lo que se mantiene la obligación del arrendatario de satisfacer la renta entera del local de negocio, pese a las circunstancias excepcionales concurrentes, y al hecho de que el propio local se encuentre cerrado y sin actividad.
Ante esta situación, el legislador ha atendido las solicitudes que llegaban desde el ámbito de pymes y autónomos para proceder a una regulación específica en estos casos si no se llega a un acuerdo voluntario distinto entre las partes; y en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, y que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos jurisprudencialmente, como sin duda ocurre en el supuesto del estado de alarma por COVID-19, es decir: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo, excesiva onerosidad de la prestación debida buena fe contractual.
La norma se refiere por tanto a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, que pueden ser: bien de local de negocio, o bien de industria en los términos del art. 3 de la LAU. Se trata de alquileres de inmuebles para ejercerse en ellos una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
Los arrendadores pueden ser entidades públicas de vivienda, o grandes tenedores, o un gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), o bien otros arrendadores que no tengan esta condición. En función de quién sea el arrendador la regulación es distinta, como veremos.
La modificación o ayuda que se regula consiste en una moratoria obligatoria o aplazamiento de la renta en el caso de los grandes tenedores, empresas o entidades públicas de vivienda para el pago (salvo que ya se hubiera alcanzado voluntariamente un acuerdo sobre moratoria o reducción de la renta). Esta moratoria se aplica automáticamente y se extiende al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, pero también a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, pero siempre con un máximo de cuatro meses.
Este aplazamiento, se produce sin penalización ni devengo de intereses y a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente. O a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas. Es decir, se trata de “recuperar” la moratoria del pago mediante el fraccionamiento de lo que se debe a lo largo de un plazo máximo de dos años, a contar desde que termine la moratoria y a lo largo del plazo de vigencia del contrato de alquiler o sus prórrogas.
Para el resto de los arrendadores (es decir, los que sean personas físicas que no sean a su vez grandes tenedores) se prevé que se pueda solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (salvo que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta ya se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario), petición que deberá hacerse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, que es el 23 de abril.
Además, y exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los supuestos anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LAU), que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Se trata de la fianza obligatoria que se deposita a la firma del contrato, y que en el caso de los arrendamientos de locales de negocio equivale a dos mensuales de renta. Eso sí, en caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
En cuanto a los inquilinos que pueden solicitar estas moratorias, tanto en el caso de un tipo de arrendadores como de otros, son los autónomos y pymes que cumplan con los requisitos previstos en el art. 3 del Real Decreto-Ley.
En el supuesto de los autónomos, la norma se aplicará al contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el siempre, que cumpla los siguientes requisitos:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19; en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos; o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar. O en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que decreta el estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se haya visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
d) Por tanto, la norma distingue entre que la actividad haya quedado directamente suspendida a consecuencia del estado de alarma, en cuyo caso no hay que acreditar ninguna reducción de la facturación, o que no sea así. Entonces, sí hay que acreditar una reducción en el mes anterior al de la solicitud de aplazamiento de al menos un 75%, no en relación con la facturación del mes equivalente del año anterior, sino a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca dicho mes.
En el caso de una pyme, la norma se aplicará al contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por ella que cumpla los siguientes requisitos:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Recordemos que dicha norma (que se refiere al balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados) señala que: “Podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
– Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
– Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
– Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior.”
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Por tanto, como en el caso de los autónomos, la norma distingue entre que la actividad haya quedado directamente suspendida a consecuencia del estado de alarma, en cuyo caso no hay que acreditar ninguna reducción de la facturación, o que no sea así. Entonces, sí hay que acreditar una reducción en el mes anterior al de la solicitud de aplazamiento de al menos un 75%, no en relación con la facturación del mes equivalente del año anterior, sino a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca dicho mes.
Por lo que se refiere a la acreditación de los requisitos por parte del arrendatario, hay que distinguir entre la reducción de la actividad y su cese, ambas previstas en el art. 4. En el caso de reducción de la actividad, se introduce un mecanismo relativamente sencillo como es el de la declaración responsable. Si bien, si el arrendador lo requiere, el arrendatario tendrá que mostrar su contabilidad para acreditarla.
Así, de acuerdo con este precepto, la reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
En cuanto a la suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Por último, al flexibilizarse la forma de acreditación de los requisitos para beneficiarse de estas medidas, el art. 5 recoge las consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, señalando que: los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales; sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
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